土地や建物を売ったら税金がかかる？譲渡所得税とは

土地や建物を売ったときに出た「利益」に対して課される税金を譲渡所得税といいます。
この税金は、「利益」が出なかった場合には課税されません。

たとえば、

• 3,000万円で購入した家を

• 3,500万円で売却した場合

差額の500万円が「譲渡所得」となり、その金額に税金がかかります。

譲渡所得税の内訳は下記の3種類に分かれ、それぞれ税率と納付先が違います。

税率と計算方法

譲渡所得税の計算方法は次の通りです。

• 譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費※1＋譲渡費用※2）
• 課税額 ＝ 譲渡所得 × 税率

※1  取得費とは、不動産を手に入れた時(購入時)にかかった費用のこと。
購入費用・仲介手数料・印紙税・登記費用などが含まれます。
不明な場合は、売却金額の5％を概算取得費とすることも可能です。

※2  譲渡費用とは、不動産を売るためにかかった費用のこと。
自己負担した仲介手数料・測量費用・解体費用などが含まれます。抵当権の抹消費用は含めません。

税率は「所有期間」で変わる

譲渡所得税の税率は、その不動産の所有期間によって大きく変わります。

※所有期間の基準日はその不動産を売った年の1月1日となります。

マイホームを売却し、利益を得た場合に受けられる「特例」で税金を安くできる！

①3,000万円の特別控除の特例

居住用財産(マイホーム)を売った場合、最大3,000万円までの譲渡所得が非課税になります。
つまり、売却益が3,000万円以下なら、譲渡所得税はかかりません。
この特例は、②マイホーム譲渡の軽減税率の特例と併用できます

適用には以下のような条件があります。

• 親子など、特別な間柄での売買でないこと
• 住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
• 売却した都営の前年・前々年の間に同じ特例またはその他の譲渡所得に関する特例を受けていないこと

②マイホーム譲渡の軽減税率の特例

所有期間が10年を超える居住用財産(マイホーム)を売却した場合、譲渡所得が6,000万円以下の部分
について、下記の軽減税率が適用されます。
この特例は、①3,000万円控除と併用できます。

軽減税率適用後の税率

③買い替えの損失の繰越控除

所有期間が10年を超える居住用財産(マイホーム)を売却した年の前年から翌年までの3年間の間に
マイホームの買い替えをした場合、一定の条件で、買い換えたマイホームを将来譲渡する時まで課税を繰り延べできます。
この特例は、①3,000万円控除②マイホーム譲渡の軽減税率とは選択適用となります。

適用には以下のような条件があります。

• 売却金額が1億円以下であること
• 売った家と買った家がどちらも日本国内にあること
• 親子など、特別な間柄での売買でないこと
• 買い替える家の床面積が50㎡以上であること

マイホームを売却し、損が出た場合に受けられる「特例」もあります

買い替え損失の繰越控除

所有期間が5年を超える居住用財産(マイホーム)を買い替えて売却損が出た場合、その損失金額について、
翌年以降3年間、総所得額から繰越控除できます。この特例は、住宅ローン控除との併用が可能ですが、
その他譲渡所得に関する特例とは選択適用となります。

適用には以下のような条件があります。

• 売却した年の前年から翌年までの3年間の間に買い替えること
• 買い替えた家において10年以上の住宅ローン等の残高を有すること
• 適用を受ける各年分において、合計所得金額が3,000万円以下であること
• 買い替える家の床面積が50㎡以上であること

春日部・岩槻・越谷での売却時に意識したいこと

地域によって相場や税金対策の最適解は異なります。
特に春日部や岩槻では「相続した家を売る」ケースが多く、税金の特例が関係しやすい傾向があります。
一方で、越谷では、地価上昇により譲渡所得が発生しやすい点も要注意です。

税金を正しく理解して、損をしない売却を

不動産の売却は「売れたらよし」ではありません。
最終的に手元に残る金額を増やすためには、税金対策を踏まえた戦略が欠かせません。

スマイッチでは、春日部・岩槻・越谷エリアの相場や、税金の特例制度に詳しいスタッフが、
「どのルートが一番トクか」を一緒に考えます。

だからこそ、最初の一歩を「フラット仲介」から踏み出すのが賢い選択です。