「岩槻の実家が市街化調整区域と言われた」「売れないのでは？」「誰なら買える？」「農地が混ざっている」「相続登記が終わっていない」―― 市街化調整区域の売却は、一般の不動産売却と比べて“買える人（要件）”と“許可・手続き”が結果を左右します。 ただし、正しい整理をすれば売却は可能です。 

結論：まずは「仲介で相場を狙える条件」なのか、それとも「買取で早期・確実に整理した方がよい条件」なのかを先に判定し、 途中でブレない売り方を決めるのが最短です。

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まず結論｜調整区域は「相場」より先に“買える人・許可・売り方”を整理する

市街化調整区域の売却は、一般の土地・戸建てよりも「買主が限定されやすい」のが最大の特徴です。 つまり、相場だけを見て動くと「買える人がいなかった」「許可が取れず話が進まない」という“詰まり”が後から出てきます。

だからこそ最初に、仲介で相場を狙える可能性と、条件次第では買取も比較して整理する可能性を並べて、 途中でブレない売り方を決めるのが合理的です。

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売却前チェックリスト（岩槻版）

無料査定の前に、分かる範囲でOKなので次を整理するとスムーズです。

• 所在地（町名まででもOK）／土地・建物の面積（だいたいでもOK）
• 今の状態（居住中・空き家・古家・残置物の有無）
• 権利関係（単独名義／共有名義／相続登記の状況）
• 土地の状況（宅地/農地が混在しているか、接道、境界資料の有無）
• 売却期限（いつまでに整理したいか）

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スマイッチが「囲い込みなし・完全片手仲介」にこだわる理由

仲介で相場を狙うほど重要になるのが、「どれだけ多くの買主候補に出会えるか」です。 調整区域は“そもそも買える人が限られやすい”分、買主導線を狭めない設計が結果に直結します。 

• 囲い込みなし：買主候補の入口を狭めない考え方（囲い込みの解説）
• 完全片手仲介：売主さま側に立つ構造を明確に（完全片手仲介）
• 競争原理：競争が起きる状態を作り、条件改善を狙う（競争原理）

必要に応じて、残置物・測量・相続などの売却サポートもワンストップで整理します。→ 売却サポート（残置・測量・相続など）

売却の流れ（相談→査定→調査→売り方決定→契約→決済）

調整区域の売却は、一般の売却フローに加えて「買える人（要件）」「許可・手続き」「農地の有無」の確認が重要です。

1. 無料相談（状況ヒアリング：農地/共有/相続/期限など）
2. 査定・現地確認（価格の根拠と売り方の方向性）
3. 行政・法規の調査（要件、許可、農地転用の要否など）
4. 売り方の決定（仲介／買取を比較し最短ルートへ）
5. 売買契約（条件・引渡し・必要手続きの明確化）
6. 決済・引渡し

流れ・費用・税金の基礎：→ 売却の基本（費用・税金・書類・流れ）

市街化調整区域とは？なぜ売りにくい？

市街化調整区域は、都市計画上「市街化を抑制する（田畑や自然を守る）」エリアで、原則として新築・建て替え等に制限があります。 そのため、一般の土地よりも売却の難易度が上がりやすいのが特徴です。

調整区域の家・土地を「買える人」（要件の目安）

調整区域の不動産は、自治体の運用・条件によって「買える人」が限定されるケースがあります。 代表例として、農業従事者、既存宅地（線引き前宅地）に該当するケース、分家住宅、都市計画法34条11号/12号区域などが挙げられます。

重要：要件に当てはまらない買主だと、許可が下りず「建てられない」可能性が出ます。
そのため、売却は“買主像の設計”から始めるのが安全です。

価格相場の目安｜市街化区域と比べて何割？

一般論として、調整区域は買主が限定されやすく建築制限もあるため、隣接する市街化区域と比べて3〜5割程度が目安になることがあるとされています。 ただし「既存宅地等で実質的に再建築の可能性が高い」「用途提案がハマる」などで、結果が大きく変わることもあります。

許可・手続き｜開発許可（29条/43条）・農地転用（3条/5条）

調整区域の売却では、行政の許可や農地法の手続きが絡む場合があります。代表的なものとして、開発許可（都市計画法29条・43条）、 農地転用許可（農地法3条・5条）などが挙げられ、手続きに数ヶ月かかることもあります。

農地が絡む場合は、農業委員会への許可申請が必要になるため、早い段階で「農地がどれだけ含まれるか」「売り方はどうするか」を整理するのがポイントです。

仲介と買取の違い｜調整区域は“条件”で向き不向きが変わる

仲介（相場を狙う）

• メリット：条件がハマれば相場に近い価格を狙いやすい／買主を選びやすい
• 注意点：買主要件・許可・手続きで時間がかかることがある

買取（早期・確実に整理する）

• メリット：スピード重視で整理しやすい／権利関係や手続きが重い場合の負担を減らせることがある
• 注意点：相場より価格が調整されやすい傾向

「仲介で相場」か「買取で整理」かは、期限・要件・農地/共有/相続の重さで決めるのが合理的です。

高く・早く売るコツ（岩槻で相談が多い論点）

• 先に規制を確定：役所調査で「どの要件に当てはまるか」を先に固める（売り方が決まる）
• 用途提案を変える：住宅以外（資材置き場、家庭菜園等）のニーズに合わせる 
• 農地が混ざるなら早めに戦略：許可と買主像をセットで設計
• 相続登記未完了でも段取りは組める：専門家連携で“売却のゴール”から逆算
• 残置・測量・境界の不安を減らす：必要なサポートはまとめて手配

売却事例（共有・農地・相続登記未完了など）

• 【岩槻区】共有3名・農地含む調整区域を買取で解決（査定1,900万円／土地652㎡）
• 【岩槻区】相続登記未完了・調整区域の実家を早期売却（査定1,200万円／築47年） 
• ほかの事例一覧：売却事例一覧

よくある質問（FAQ）

Q1. 岩槻の市街化調整区域は「売れない」って本当？

A. 「売れない」ではなく、買主が限定されやすいため、要件・許可・売り方の設計が重要です。 最初に“買える人”と手続きを整理すれば、売却は可能です。

Q2. 農地が混ざっているのですが売却できますか？

A. 可能です。ただし農地法の許可が絡むことがあるため、早い段階で整理が必要です。 共有×農地を買取で整理した事例もあります。

Q3. 相続登記が終わっていません。相談してもいいですか？

A. もちろん可能です。相続登記の段取りを組みながら、売却の進め方を設計できます。

Q4. 仲介と買取、どちらが向きますか？

A. 期限と条件次第です。時間をかけてでも相場を狙いたいなら仲介、手続きや権利関係が重く早期に整理したいなら買取も比較します。

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