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2026.02.28
岩槻 不動産売却 空き家｜残置物・境界不明・相続登記未了でも進める手順（仲介vs買取）
「親の家が空き家になった」「片付けが終わらない」「境界杭が見当たらない」「調整区域で売りにくいかも」—— 空き家売却は“価格”より先に“詰まりポイント”を外すのが近道です。
※「空き家」特有の論点に絞って解説します（相場の深掘りは別記事で扱います）。
目次
岩槻区の空き家売却で多いご相談TOP5
| 相談内容 | 起きやすい問題 | 参考リンク |
|---|---|---|
| 残置物が多い／片付けが進まない | 内覧ができない・見栄えが悪い・処分費が読めない | 無料相談で整理 |
| 境界杭がない／越境が不安 | 買主の融資・契約条件に影響、測量や隣地交渉が必要になる | 費用の考え方 |
| お社・井戸など敷地内の特殊事情 | 撤去・お祓い・手配の段取りが分からず、売却が止まりやすい | 事例：お社・境界不明 |
| 相続登記が未完了 | 名義が動かせず売却準備が止まる（遺産分割協議・必要書類の収集が発生） | 事例：相続登記未完了 |
| 調整区域・農地が絡む | 買える人が限定／許可が必要で時間が伸びる→買取が有利になることも | 調整区域の売却 |
上のうち複数が重なるほど、「仲介で相場を狙う」＋「買取で確実に手放す」を同時に比較した方が早く結論が出ます。
まず結論｜仲介（相場狙い）と買取（早期・確実）の決め方
仲介（市場で買主を探す）
- 相場に近い価格を狙える
- 買主を選べる（条件交渉が可能）
- ただし、内覧準備・交渉・時間が必要
買取（会社が直接買う）
- 早期に現金化しやすい
- 残置物・境界・解体など、負担をまとめて整理しやすい
- ただし、価格は調整されやすい
| 空き家の状態 | 向きやすい売り方 | 理由（空き家特有） |
|---|---|---|
| 片付けが進む／境界資料が揃う／時間に余裕 | 仲介優先 | 買主の選択肢が広く、価格を狙いやすい |
| 残置物多数／内覧が難しい／遠方で管理できない | 買取も同時検討 | 手間・スケジュールの不確実性を減らせる |
| 境界不明・越境・お社/井戸など特殊事情 | 買取の相性が良い | 調査・手配・近隣調整を一括で進めやすい |
| 調整区域・農地・共有など権利/法規が複雑 | 仲介/買取の比較必須 | 買主要件・許可・合意形成で期間が変動しやすい |
結論を急ぐなら「仲介と買取の両方」で同時に査定
空き家は論点が多く、売り方を先に固定すると遠回りになりがちです。まずは同条件で比較し、最短の道筋を選びましょう。
空き家売却の流れ｜片付け前でも進められる6ステップ
| ステップ | やること | 空き家でのポイント |
|---|---|---|
| 1. 相談 | 期限・優先順位（現金化/相続整理/管理負担）を整理 | 片付け前でもOK。写真があると精度UP |
| 2. 査定 | 仲介・買取それぞれの手取り試算 | 残置物/解体/測量の費用も織り込み |
| 3. 論点棚卸し | 境界・越境・接道・再建築可否・調整区域・農地・相続登記 | “詰まりポイント”を先に潰す |
| 4. 段取り設計 | 片付け/測量/お社対応/書類収集などの順序を決める | 一括手配できるとスピードが出る |
| 5. 売り出し/買取契約 | 仲介で販売活動 or 買取で条件確定 | 内覧の可否・鍵管理・遠方対応も設計 |
| 6. 決済・引渡し | 残金決済、引渡し、必要に応じて残置物撤去・解体 | 「いつ何を誰が」まで明確に |
売却の一般的な流れや書類の考え方は、基本ガイドも参考にしてください。不動産売却の基本
仲介vs買取 比較表｜空き家の“詰まり”別に選ぶ
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 価格 | 相場に近い価格を狙える | 調整されやすい（その代わり確実性） |
| 期間 | 数週間〜数ヶ月（条件で変動） | 早期に決まりやすい |
| 手間 | 内覧準備・交渉が発生 | 内覧・片付け負担を軽くしやすい |
| 残置物 | 整理してからが有利（交渉で費用負担を分けることも） | 一括で整理しやすい（条件で調整） |
| 境界/越境 | 測量・隣地調整で時間が伸びることがある | 調査・解決を含めて進めやすい |
| 向いている人 | 時間に余裕・状態良好・相場重視 | 期限がある・遠方・論点が多い・確実性重視 |
価格の確認方法｜相場より「成約根拠」を拾う
空き家は「現況」「解体前提」「境界・越境」「調整区域」などで条件差が大きく、掲載相場だけだとズレが出やすい分野です。 価格の精度を上げるには、成約データを確認し、条件差を補正するのが安全です。
成約価格の根拠：国交省 不動産情報ライブラリ
取引価格（成約）を確認するなら、国土交通省の 不動産情報ライブラリ が有用です。周辺の成約事例を見て、立地・面積・築年数の近いものから目安を作ります。 [Source](https://www.reinfolib.mlit.go.jp/realEstatePrices)
空き家で“補正が必要”になりやすい項目
| 補正ポイント | 具体例 | 打ち手 |
|---|---|---|
| 解体前提 | 建物が古い／雨漏り／傾き等 | 古家付き土地で売る or 解体費を条件に織り込む |
| 境界・越境 | 境界杭がない／隣地の張り出し | 測量・越境確認、必要に応じて覚書 |
| 用途制限 | 調整区域・農地が絡む | 買主要件・許可を整理（調整区域ガイド） |
| 残置物 | 家財が大量／庭木・物置 | 処分見積→売り方（仲介/買取）を決定 |
費用・税金｜解体・測量・控除まで“手取り”で考える
空き家は「売れるか」よりも、最終的にいくら残るか（手取り）が重要です。 手取りは概ね「売却価格 − 諸費用 − 税金」で考えます。
空き家で出やすい費用目安（代表例）
| 項目 | 目安 | メモ |
|---|---|---|
| 仲介手数料（上限） | 売買価格×3%＋6万円＋消費税 | 詳細は基本ガイドへ |
| 抵当権抹消（登記） | 約1〜3万円 | 登録免許税＋司法書士報酬の目安 |
| 測量（境界確定） | 約30〜60万円 | 形状・隣地状況で変動 |
| 解体費（木造） | 1坪あたり約4〜5万円 | 古家付き土地で「解体費を買主負担」にする事例も |
| ハウスクリーニング | 約5〜15万円 | 売り方によって優先度が変わる |
税金：3,000万円控除（空き家・相続でも要件あり）
マイホーム売却の3,000万円特別控除は、要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。 適用可否は居住実態・売却期限・併用不可の制度などで変わるため、個別確認が重要です。
岩槻区の空き家売却 事例
事例で分かる「詰まりポイント」の外し方
| 事例 | 課題 | 結果/ポイント |
|---|---|---|
| 相続登記未完了・調整区域の実家 | 解体費（約150万円）がネック | 「中古戸建て」として提案し、買主が解体費負担。査定約1,200万円で売却へ |
| 共有3名・農地含む調整区域 | 共有合意＋農地法の許可 | 買取で一括解決（査定約1,900万円）。許可・伐採・解体まで段取り |
| 空き家・お社・境界不明・越境 | お社対応、境界、残置物 | 神主手配、測量、処分までまとめて進行（買取） |
事例一覧もあわせてご覧ください：売却事例一覧
FAQ｜残置物・境界・相続登記・調整区域
Q1. 片付けが終わっていなくても売却できますか？
可能です。空き家は「現状のまま売る（仲介）」か「一括で整理して手放す（買取）」かで最適解が分かれます。 まずは残置物の量・期限・内覧可否を整理し、仲介と買取の両方で手取り比較するのが早いです。
Q2. 境界杭がなく、越境も心配です。どうすれば？
買主の融資や契約条件に影響するため、測量・隣地確認の段取りを組みます。 事例として「境界不明・越境・お社」が重なったケースもあります。 （事例：空き家・お社・境界不明・越境）
Q3. 相続登記が終わっていません。売却は無理ですか？
売却に向けては名義の整理が必要ですが、「何から手を付けるか」を整理すれば前に進めます。 相続登記未完了のまま実家を早期売却へ進めた事例もあります。 （事例：相続登記未完了・調整区域の実家を早期売却）
Q4. 市街化調整区域の空き家は売れにくい？
買主要件や許可の有無で「売れる買主」が限定され、時間が伸びることがあります。 そのため、市街化調整区域の売却の考え方に沿って、 早めに論点を確定し、仲介/買取の相性を判断するのが安全です。
Q5. 空き家の税金（3,000万円控除）は使えますか？
要件を満たすと適用できる可能性があります。空き家（相続）に関する特例と、一般的なマイホーム特例で参照ページが異なるため、 どちらの要件に該当するかを確認しましょう。
次に読む（内部リンク）
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公的な成約価格の確認：国交省 不動産情報ライブラリ（取引価格）
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監修者情報
株式会社スマイッチ
| 宅建免許番号 | 埼玉県知事（3）第22900号 |
|---|---|
| 所属団体 | （公社）埼玉県宅地建物取引業協会 会員 （公社）首都圏不動産公正取引協議会 加盟 |
| 保証協会 | （公社）全国宅地建物取引業保証協会 会員 |
| 設立 | 2014年11月7日 |
| 所在地 | 〒344-0064 埼玉県春日部市南5丁目5-67 サザンビル1F |
| TEL | 0800-800-6899（通話料無料）／ 048-793-7750 |
スマイッチの3つの特徴
- 🔷 囲い込みなし：売主様の利益を最優先に、他社の買主様も積極的にご紹介します。
- 🔷 完全片手仲介（フラット仲介）：売主側と買主側の両方から手数料を受け取らない透明な取引。
- 🔷 弁護士・税理士・司法書士と連携：相続・任意売却・税金など法的な問題もワンストップでサポート。