「親が高齢になってきたので、そろそろ実家の管理や処分を考えたい」「もし親が認知症になったら、実家はどうなるの？」
高齢化が進む中、このような不安を抱える方が増えています。
実は、親が認知症になって判断能力を失うと、実家の売却や修繕契約ができなくなり、不動産が「凍結」されてしまうリスクがあります。介護費用を捻出するために実家を売りたくても、売れなくなってしまうのです。
この記事では、親が元気なうちにやっておくべき不動産対策として、「家族信託」と「任意後見」の違いについて、春日部・越谷・岩槻エリアの実情を交えて解説します。

目次

• 認知症になると不動産が売れなくなる理由
• 親が元気なうちにすべき不動産対策3つ
• 家族信託とは？メリット・デメリット
• 任意後見とは？メリット・デメリット
• 春日部・越谷・岩槻で考えうる認知症対策想定事例
• 認知症対策は「元気なうち」が鉄則
• まとめ

認知症になると不動産が売れなくなる理由

不動産の売買契約は、所有者本人の「意思能力」が必要です。認知症が進み、自分が何をしているか理解できない状態（意思能力がない状態）になると、法律上、契約行為が無効となります。

子供が代理で売ろうとしても、委任状が無効になるため売れません。銀行口座も凍結され、預金の引き出しもできなくなります。つまり、親の資産が手つかずの状態になってしまうのです。

成年後見制度のハードル

認知症発症後に不動産を売却する唯一の方法は「法定成年後見制度」を利用することです。しかし、これには高いハードルがあります。

• 家庭裁判所の許可が必要（自宅の売却は特に厳しい）
• 親族が後見人になれるとは限らない（弁護士等の専門家が選ばれることが多い）
• 専門家への報酬が毎月発生する（月額2〜6万円程度が一生続く）
• 「介護費用のため」などの合理的な理由がないと売却許可が下りない

親が元気なうちにすべき不動産対策3つ

不動産の凍結を防ぐには、親に判断能力があるうちに以下の対策を講じておく必要があります。

1. 家族信託（民事信託）
2. 任意後見契約
3. 生前贈与

中でも近年注目されているのが「家族信託」と「任意後見」です。

家族信託とは？メリット・デメリット

家族信託とは、親（委託者）が元気なうちに、信頼できる家族（受託者）に財産の管理権限を託す契約です。

【メリット】

• 柔軟な財産管理：売却、賃貸、修繕などを家族の判断でスムーズに行えます。
• 家庭裁判所の許可不要：親が認知症になっても、受託者（子供）の署名捺印で不動産売却が可能です。
• 遺言機能：親が亡くなった後の財産の承継先も決められます。

【デメリット】

• 初期費用がかかる：専門家へのコンサルティング費用や公正証書作成費用（数十万円〜）が必要です。
• 税務申告の手間：信託不動産から収益（家賃など）がある場合、税務署への計算書提出が必要です。

任意後見とは？メリット・デメリット

任意後見とは、親が元気なうちに「将来判断能力が低下した時に支援してくれる人（任意後見人）」と「支援内容」を決めておく契約です。

【メリット】

• 本人の意思を反映：誰に何を頼むか、自分で決められます。
• 見守り機能：判断能力が低下する前から見守り契約を結ぶことも可能です。

【デメリット】

• 売却のハードルは残る：居住用不動産の売却には、やはり家庭裁判所の許可が必要です。
• 監督人がつく：任意後見監督人が選任され、その監督人への報酬が発生します。
• 取消権がない：法定後見と違い、本人が悪徳商法に騙された場合の契約取消権がありません。

春日部市・越谷市・岩槻区で考えうる認知症対策想定事例

想定事例①：家族信託を活用して実家を売却

春日部市にお住まいの80代女性。施設入居を検討していましたが、軽度の認知症の兆候がありました。息子様と相談し、元気なうちに「実家を信託財産」とする家族信託契約を締結。2年後に認知症が進行しましたが、受託者である息子様の名義でスムーズに実家を売却し、施設入居一時金に充てることができました。

想定事例②：任意後見を活用したケース

岩槻区の独り暮らしの70代男性。身寄りが遠方の甥しかいないため、甥と任意後見契約を締結。財産管理だけでなく、身上監護（介護サービスの契約や入院手続き）も委任内容に含め、将来の安心を確保しました。

認知症対策は「元気なうち」が鉄則

最も重要なことは、これらの対策はすべて「判断能力があるうち」しかできないということです。認知症の診断が出てからでは、家族信託も任意後見も契約できません。
「うちはまだ大丈夫」と思っている今こそが、話し合いのタイミングです。

スマイッチへのご相談はこちらからお気軽にどうぞ。不動産のプロとして、提携専門家と共に最適なプランをご提案します。

まとめ

不動産売却を視野に入れるなら、自由度の高い「家族信託」が有効な選択肢となります。一方で、身上監護も含めた生活全般のサポートを重視するなら「任意後見」が適しています。
それぞれの家庭の状況や資産内容によってベストな方法は異なります。手遅れになる前に、家族で「実家のこれから」について話し合ってみてください。

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