市街化調整区域の土地はなぜ売りづらい？
―「畑・山林・雑種地」の売却で知っておくべきポイント

「相続で受け継いだ土地が畑のまま残っている」「市街化調整区域の土地をどうすればいいのか分からない」
そんなご相談をいただくことが、春日部・岩槻エリアでも少なくありません。

特に農地（畑）や山林、雑種地などの土地は、いざ売却しようとすると“想像以上に難しい”という現実があります。
今回は、その理由と、実際にどう動けばいいのかを解説します。

なぜ「市街化調整区域の土地」は売りづらいのか？

ポイントは、「そもそも家を建ててはいけない土地」だからです。

市街化調整区域とは、簡単に言えば“これ以上家や建物を増やさないようにするエリア”。
都市の無秩序な拡大を防ぐために設定されており、原則として新たに住宅を建てることができません。

つまり、

• 家を建てられない＝買いたい人が少ない
• 用途が限られる＝資産価値が上がりにくい

という構造的な理由で、売却が難しくなるのです。

農地はさらにハードルが高い

その中でも「農地」は、特に売りづらいカテゴリーです。
なぜなら、農地としての法律上の制限がかかっているからです。

1. 農地法の許可が必要

農地を売る（転用する）場合には、「農地法第3条」や「第5条」に基づく許可が必要です。
簡単に言うと、農家以外の人に農地を売ることは、原則できません。

2. 転用が認められにくい

市街化区域内であれば、転用（＝宅地などへの変更）申請が比較的通りやすいのですが、
市街化調整区域では、転用が認められるケースは非常に限られます。

たとえば：

• 公共施設の建設予定地
• 既に住宅が連なる区域に隣接している土地

といった特殊な条件を満たさないと、住宅用地への変更は難しいのが現実です。

では「売れない」のか？ → いいえ、方法はあります。

「売れない」と思われがちな市街化調整区域の農地ですが、実際には売却・買取が成立したケースもあります。

たとえばスマイッチでは、

• 宅地と農地が一体になっている土地のうち、「宅地部分のみ」買取したケース
• 調整区域内の農地を、隣地所有者（農家の方）に引き継いだケース

など、柔軟な対応によって売却を実現しています。

つまり、一般的な査定サイトや机上査定だけでは「売れない」と判断されてしまう土地でも、
地域に根ざした専門会社であれば現地の状況を見たうえで、道筋を見つけられる可能性があるのです。

農地・山林・雑種地の売却で大切なのは「現地を見て判断すること」

こうした土地は、“一律の相場”では判断できません。

• 接道状況（道路に面しているか）
• 周囲の建物や用途地域の指定
• 登記上の地目と実際の利用状況

など、現地確認によって評価が大きく変わります。

そのため、まずは机上査定ではなく、現地調査を前提とした相談をおすすめします。

まとめ：難しい土地こそ、経験のある会社へ

市街化調整区域や農地の売却は、
「法律的な制約 × 買い手の少なさ × 行政手続きの複雑さ」
という三重のハードルがあります。

しかし、地域の地形・歴史・都市計画を理解している会社であれば、
「宅地部分だけ買い取る」「隣地と合わせて売る」など、柔軟な出口を見つけることが可能です。

スマイッチでは、春日部・岩槻・越谷エリアで市街化調整区域の売却実績を多数持っています。
単純に「売れない」と判断せず、まずはあなたの土地がどう活かせるのか、一緒に可能性を探ってみませんか。

だから、“難しい土地”ほど、スマイッチに相談するのが賢い選択なんです。
売主様の不安や疑問を、丁寧な説明と誠実な査定で解きほぐします。