市街化調整区域とは？ ― 「原則、建物が建てられない土地」

市街化調整区域とは、都市計画法で「市街化を抑制する区域」と定められたエリアです。
簡単に言うと「将来的に住宅地や商業地として整備する予定がないエリア」であり、原則として新しい建物を建てることができません。

同じ市内でも、

• 市街化区域 … 建築・開発が積極的に進められるエリア

• 市街化調整区域 … 建築・開発が原則禁止されているエリア

と明確に分かれています。

そのため、調整区域の土地は売買のハードルが高く、通常の宅地よりも取引に専門的な知識が必要です。

注意点①：建築・再建築が制限されている

市街化調整区域では、新たに建物を建てたり、建て替えたりすることが基本的にできません。
例外的に許可が出るのは、以下のようなケースです。

• もともとその土地に住んでいた「地元住民」による建築（いわゆる分家住宅許可）

• 農家など、一定の要件を満たす農業関連施設

• 公共施設・公益施設などの特例建築物

つまり、誰でも自由に家を建てられるわけではなく、「許可申請」が通らなければ建築できません。
この点を知らずに購入すると、「家が建てられない土地を買ってしまった」というトラブルに発展することもあります。

注意点②：売却価格が下がりやすい

建築制限があるため、需要が限られる＝価格が下がりやすいという傾向があります。
「市街化区域」と「調整区域」では、同じ広さでも相場が倍以上違うケースも珍しくありません。

また、購入希望者が住宅ローンを組めない場合もあり、現金購入者に限られるという点も売却を難しくする要因です。

注意点③：買主が限られる

調整区域の土地を購入できるのは、以下のような条件を満たす人に限られるケースがあります。

• その地域の地縁者（親族や出身者）

• 農業従事者

• 自治体の許可を受けた開発業者や買取再販業者

つまり、「誰でも買える土地ではない」ため、一般的な仲介経路だけでは売れないことも多いのです。
このため、調整区域の売却には「このエリアで調整区域取引の実績がある不動産会社」に相談するのが鉄則です。

注意点④：地目・農地法の関係に注意

調整区域の土地は、地目が「畑」「田」「山林」「雑種地」であることが多く、農地法の制限が加わる場合があります。

農地の場合、売却や転用には

• 農業委員会の許可

• 農地転用申請（3条・4条・5条申請）

といった手続きが必要です。
この手続きが通らなければ、そもそも売買契約を成立させることができません。

注意点⑤：相続や名義変更にも時間がかかる

調整区域の土地は、相続や名義変更の段階で「利用目的が不明確」「境界があいまい」などの理由から、登記や測量に時間がかかるケースがあります。
特に相続案件では、

• 境界確定

• 農地転用許可

• 開発許可申請
  といった複数のプロセスを経る必要があり、売却完了までに数ヶ月～1年以上かかることも珍しくありません。

スマイッチが選ばれる理由 ― 調整区域の取引実績が豊富

春日部・岩槻・越谷エリアでは、市街化調整区域が多く存在します。
一般的な不動産会社では「扱えない」「買い手がつかない」と言われるケースでも、スマイッチは数多くの取引実績を重ねています。

• 農地・山林・雑種地を含む複合地の売却対応

• 建築できない土地でも再販や活用ルートの提案

• 買取保証付きのスピード取引にも対応

「売れないと思っていた土地が売れた」「相続で放置していた農地を現金化できた」などの声も多くいただいています。

まとめ：調整区域こそ、“専門知識と実績”がカギ

市街化調整区域の土地売買には、建築・農地・開発・法規制など多くの制限が絡みます。
そのため、「どこに相談するか」で結果が大きく変わります。

春日部・岩槻・越谷エリアで調整区域の土地をお持ちの方は、まずは一度スマイッチにご相談ください。
地域に根ざした実績と専門知識で、あなたの土地に最適な売却ルートをご提案します。