市街化調整区域とは？

市街化調整区域とは、都市計画法で「市街化を抑制する区域」と定められたエリアです。 簡単に言えば、将来的に住宅地や商業地として計画的に整備する予定がなく、 原則として新たな建物を建てることができない区域のことを指します。

同じ市内でも、エリアは大きく二つに分かれています。

• 市街化区域：建築・開発が積極的に進められるエリア
• 市街化調整区域：建築・開発が原則として抑制されているエリア

この違いを理解せずに取引を進めてしまうと、 「家が建てられない土地を買ってしまった」「思うように売却が進まない」といったトラブルにつながることがあります。

注意点① 建築・再建築が制限されている

市街化調整区域では、新たに家を建てたり、建て替えを行ったりすることが原則として認められていません。 ただし、すべてが禁止というわけではなく、例外的に許可が出るケースがあります。

代表的な例外は次のとおりです。

• もともとその土地に住んでいた地元住民による分家住宅の建築
• 一定の要件を満たす農家の農業関連施設
• 公共施設・公益性の高い建物などの特例建築物

いずれの場合も、自治体への許可申請が必要であり、 誰でも自由に建築できるわけではありません。 許可がおりなければ、住宅を建てることはできない点に注意が必要です。

注意点② 売却価格が下がりやすい

調整区域は建築や利用に制限があるため、土地の使い道が限定されます。 その結果、需要が限られ、一般的には市街化区域よりも売却価格が下がりやすい傾向があります。

同じ面積でも、「市街化区域」と「市街化調整区域」で相場が大きく異なることは珍しくありません。 また、利用用途によっては購入希望者が住宅ローンを組めず、 現金購入者に限られてしまうケースもあり、このことも売却のハードルを高くする要因です。

注意点③ 買主が限られる

市街化調整区域の土地は、購入できる人の条件が限定される場合があります。 たとえば、次のようなケースです。

• その地域に地縁のある人（親族・出身者など）
• 農業に従事している人
• 自治体の許可を受けた開発業者や買取再販業者

このように「誰でも買える土地」ではないため、 一般的なポータルサイト広告だけでは買主が見つからないケースも珍しくありません。 調整区域の取引に慣れた不動産会社へ相談することが、売却成功の大きなポイントになります。

注意点④ 地目・農地法の関係に注意

市街化調整区域の土地は、「畑」「田」「山林」「原野」「雑種地」など、 農地やそれに近い性質の地目であることが多く、農地法の制限が加わる場合があります。

農地を売却したり、宅地として利用したりするためには、 以下のような手続きが必要になります。

• 農業委員会の許可
• 農地転用申請（3条・4条・5条のいずれかの申請）

これらの手続きが通らなければ、そもそも売買契約を成立させることができません。 「売れると思って話を進めていたのに、手続きの段階で止まってしまった」という事態を防ぐためにも、 早期に地目と必要な許可の有無を確認することが重要です。

注意点⑤ 相続や名義変更に時間がかかることがある

市街化調整区域の土地は、相続のタイミングで初めて存在を認識するケースも多く見られます。 「どこまでが自分たちの土地なのか」「そもそもどう使えばよいのか」が曖昧なまま、 登記や測量が進んでいないケースも少なくありません。

特に相続案件では、次のようなプロセスを同時並行で進める必要が出てくることがあります。

• 境界確定（隣地所有者との立会い・測量）
• 農地転用の許可申請
• 必要に応じた開発許可の申請

これらに時間を要するため、売却完了までに数ヶ月〜1年以上かかるケースも珍しくありません。 「早く売りたい」という場合ほど、スケジュールに余裕を持った計画が必要です。

市街化調整区域の売却で不動産会社選びが重要な理由

市街化調整区域は、建築制限や農地法、許可申請など、通常の宅地よりも判断材料が多いエリアです。 一般的な不動産会社では「対応が難しい」「買い手が見つからない」と言われてしまうこともあります。

調整区域の取引実績がある会社であれば、 「どのような買主が想定できるか」「どのような用途なら許可の可能性があるか」といった 現実的な選択肢を示しながら売却プランを立てることができます。

よくある質問（FAQ）

Q：市街化調整区域の土地でも住宅を建てられますか？

A： 市街化調整区域で住宅を建てるには、分家住宅などの要件を満たし、自治体の許可を得る必要があります。 誰でも自由に建築できるわけではない点に注意が必要です。

Q：市街化調整区域の土地は本当に売れにくいのでしょうか？

A：調整区域は買主が限られる分、売却が難しい面はありますが、 農家や開発業者などニーズを持つ層に的確に情報を届けることで、成約に至るケースも多くあります。

Q：農地になっている市街化調整区域の土地を相続しました。まず何をすべきですか？

A：まずは地目や位置、現況を確認し、相続登記とあわせて農地転用の必要性を整理することが重要です。 調整区域と農地法が絡むと手続きが複雑になるため、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

Q：どんな不動産会社に相談すれば良いですか？

A：市街化調整区域の取引実績があり、農地や許可申請にも明るい会社を選ぶことが大切です。 調整区域の案件を得意としているかどうか、実例を確認しながら相談してみると良いでしょう。

まとめ：市街化調整区域こそ“専門知識と実績”がカギ

市街化調整区域の土地売買には、 建築制限・農地法・買主の条件・相続や許可申請など、多くの要素が絡みます。 通常の宅地と同じ感覚で話を進めてしまうと、思わぬ行き詰まりやトラブルにつながる可能性があります。

だからこそ、「どこに相談するか」で結果が大きく変わるのが調整区域の特徴です。 調整区域の土地をお持ちでお悩みの方は、実績とノウハウのある不動産会社に一度相談してみてください。