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2026.02.20
【春日部市】再建築不可物件の売却相場｜売れない土地を売る裏ワザ
「実家を売ろうとしたら、不動産屋に『再建築不可なので売りにくい』と言われた」
再建築不可物件とは、今の建物を壊してしまうと、新しい家を建てることができない土地のことです。春日部市や岩槻区の旧市街地には、こうした物件が意外と多く残っています。
「建て替えられないなら価値がないのでは？」と不安になるかもしれませんが、売却する方法は必ずあります。
この記事では、再建築不可になる理由と、春日部エリアでの相場、そして「売れない」を「売れる」に変える裏ワザを解説します。
再建築不可物件とは？（接道義務違反）
建築基準法では、「幅員4m以上の道路に、敷地が2m以上接していなければならない」というルールがあります（接道義務）。
これ満たしていない場合、現在建っている家はそのまま使えますが、一度壊すと二度と建て替えができません。
- 敷地が道路に全く接していない（袋地）
- 接している道路が狭すぎる（4m未満）
- 接している幅（間口）が2m未満（旗竿地など）
なぜ売却が難しいのか？（ローン問題）
最大の理由は「住宅ローンが組みにくい」ことです。
金融機関は担保価値を重視するため、建て替えられない土地には融資をしたがらない傾向があります。そのため、買主は「現金一括で購入できる人」に限られてしまい、ターゲットが極端に狭くなります。
再建築不可の価格相場（春日部エリア）
一般的に、近隣の通常の土地（再建築可能な土地）の相場と比較して、5割〜7割程度の価格になります。
例えば、周辺相場が坪30万円なら、再建築不可物件は坪15万〜20万円程度です。
しかし、逆に言えば「安く広い家に住める」「リフォームすれば新築同様になる」というメリットがあるため、一定の需要はあります。
再建築不可物件を売る3つの方法
① 隣地の人に買ってもらう
最も高く売れる可能性がある方法です。隣の土地の所有者が購入すれば、土地が広がり、接道条件をクリアできる可能性があります（自分の土地と合体させることで価値が倍増する）。
まずは隣地の方に「土地を買い増ししませんか？」と打診するのが鉄則です。
② 買取業者に売却する
一般個人への売却が難しい場合、再建築不可物件を専門に扱う「買取業者」に依頼します。
業者はリフォームして賃貸物件として再生したり、独自のノウハウで再建築可能にしたりします。価格は安くなりますが、現金化までのスピードは最速（最短数日〜1ヶ月）です。
③ セットバック等で建築可能にする
道路の中心線から後退（セットバック）して敷地を提供したり、隣地の一部を借りたり買い取ったりすることで、接道義務を満たせる場合があります。
これができれば「普通の土地」として相場価格で売れます。ただし、測量や近隣交渉が必要でハードルは高めです。
まとめ
再建築不可物件は「負動産」ではありません。安く家を手に入れたい層や、投資家にとっては魅力的な商品です。
スマイッチでは、隣地交渉から買取業者の紹介まで、あらゆる角度から売却の可能性を探ります。他社で断られた物件も、ぜひ一度ご相談ください。
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再建築不可でも諦めないでください
「隣地交渉」や「リフォーム再販」など解決策はあります。
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