「家族が増えたので広い家に引っ越したい」「今の家を売って、春日部市内の新築戸建てに住み替えたい」
しかし、現在の自宅に住宅ローンが残っていて、売却しても完済できない（オーバーローン）場合、住み替えは諦めるしかないのでしょうか？
いいえ、そんな時に役立つのが「住み替えローン（買い替えローン）」です。これを使えば、ローンが残っていてもスムーズに新しい家へ移ることができます。
この記事では、住み替えローンの仕組みや利用条件、春日部・越谷・岩槻エリアで住み替えを成功させるポイントについて解説します。

住み替えローンとは？仕組みを解説

通常、家を買い替えるときは、今の家のローンを完済してから、新しい家のローンを組みます。しかし、売却額がローン残高を下回る（オーバーローン）場合、自己資金で差額を埋めなければ完済できません。

住み替えローンとは、「新居の購入資金」に「今の家のローン残債（完済しきれなかった分）」を上乗せして借り入れできるローンのことです。
例えば、新居が3,000万円、今の家のローン残債が500万円ある場合、合計3,500万円を一本のローンとして借りることができます。これにより、手元に多額の現金がなくても住み替えが可能になります。

住み替えローンのメリット・デメリット

【メリット】

• 自己資金が少なくても住み替えできる：オーバーローン分の現金を工面する必要がありません。
• タイミングを合わせやすい：売却と購入の決済を同日に行うことが多く、仮住まいが不要になるケースがあります。

【デメリット】

• 借入額が大きくなる：新居の価値以上に借金を背負うことになるため、毎月の返済額が増えます。
• 審査が厳しい：年収や勤続年数など、通常の住宅ローンより審査基準が高く設定されています。

「売り先行」か「買い先行」か？

住み替えには2つの進め方があります。

① 売り先行（今の家を売ってから新居を探す）

資金計画が立てやすく、売却損が出るリスクを抑えられます。住み替えローンを使う場合は、売却額が確定してから新居の予算を決めるこの方法が一般的です。ただし、売却から新居入居までの間に「仮住まい」が必要になることがあります。

② 買い先行（新居を買ってから今の家を売る）

じっくり新居を選べるのがメリットですが、今の家が売れるまで「二重ローン（ダブルローン）」になるリスクがあります。資金に余裕がある方向けです。

住み替えローンを利用するための条件と審査

金融機関によって異なりますが、一般的に以下の条件が求められます。

• 年収：400万円〜500万円以上など、一定の基準あり。
• 勤続年数：3年以上など、安定性が重視されます。
• 売却と購入の同時決済：今の家の引き渡しと、新居の引き渡しを同じ日（または近い日）に行うことが条件になることが多いです。

売却活動と新居探しを並行して行い、タイミングを完璧に合わせる必要があるため、不動産会社の調整力が問われます。

利用時の注意点とリスク

最も注意すべきは「今の家が想定した価格で売れなかった場合」です。
もし売却活動が長引き、大幅に値下げすることになれば、上乗せするローン額が増え、審査に落ちてしまう（＝住み替え自体が白紙になる）可能性があります。
そのため、「売却開始」と同時に「購入契約」を結ぶ場合、「買い替え特約（停止条件）」を付けておくことが重要です。これは「今の家が〇〇万円以上で売れなかったら、新居の購入契約も白紙に戻せる」という特約です。

春日部市周辺での住み替え事例

スマイッチの住み替え事例では、春日部市内でマンションから戸建てへ住み替えられたお客様が多数いらっしゃいます。

【事例：マンション売却→新築戸建てへ】
お子様の成長でマンションが手狭になったB様。ローン残債がマンション査定額を200万円上回っていましたが、住み替えローンを活用。マンションの売却活動と新居の建築を同時進行し、スムーズな住み替えを実現しました。

まとめ

住み替えローンは便利な制度ですが、借入額が増えるリスクもあります。無理のない返済計画を立てることが何より大切です。
スマイッチでは、お客様の年収やライフプランに合わせて、無理のない資金計画と、売却・購入のスケジュール調整をトータルでサポートします。

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