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2026.02.21
不動産売却でよくある質問（FAQ）｜春日部・越谷・岩槻エリア
不動産売却には、法律、税金、手続きなど専門的な知識が必要な場面が多く、「何から始めればいいのか分からない」「このケースはどうすればいいの？」といった疑問や不安が尽きません。
このページでは、春日部市・越谷市・岩槻区エリアで数多くの売却相談を受けてきた「スマイッチ（フラット不動産）」が、お客様から実際によくいただく質問を50個厳選し、カテゴリー別に回答しています。
相続した空き家の管理から、住宅ローン残債の処理、築古物件の売却方法まで、あなたの疑問解決にお役立てください。
1. 相続・空き家に関する質問
Q.空き家を持ち続けると固定資産税が高くなると聞きましたが本当ですか？
A.はい、本当です。通常、住宅が建っている土地は特例により固定資産税が安くなっていますが、自治体から「特定空き家」に指定されると、この特例が解除され、税額が最大6倍になる可能性があります。春日部市などの自治体も空き家対策を強化しているため、早期の対策をおすすめします。
Q.相続登記が義務化されたそうですが、いつまでにすれば良いですか？
A.2024年4月1日から相続登記が義務化されました。不動産の取得を知った日から3年以内に登記申請を行う必要があります。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される場合があるため、早めに司法書士へ相談することをおすすめします。
Q.親が認知症になってしまいました。実家を売ることはできますか？
A.親御様の意思能力がないと判断された場合、そのままでは売買契約を結ぶことができません。家庭裁判所に申し立てて「成年後見人」を選任する必要があります。ただし、後見人の選任には時間がかかるため、認知症になる前の「家族信託」などの対策が有効です。
Q.実家を相続したくありません。相続放棄すれば管理責任もなくなりますか？
A.相続放棄をすれば固定資産税の支払い義務はなくなりますが、次の管理者が決まるまでの間、建物の「管理責任」は残る場合があります（民法改正により要件は緩和傾向ですが注意が必要です）。完全に手放すには、相続財産清算人の選任などが必要になることもあります。
Q.空き家の維持費は年間どれくらいかかりますか？
A.固定資産税、都市計画税、火災保険料、光熱費（基本料金）、庭木の剪定費用などで、年間30万〜50万円程度かかることが一般的です。数年持ち続けるだけで数百万円の出費になるため、利用予定がなければ売却が得策です。
Q.兄弟で共有名義になっている実家を売りたいのですが、一人の意思で売れますか？
A.いいえ、共有不動産全体を売却するには、共有者全員の同意（実印と印鑑証明書）が必要です。一人でも反対すると売却できません。話し合いがまとまらない場合は、自分の「持分のみ」を売却する方法もありますが、買い手は限られます。
Q.家の中に親の荷物が大量に残っています。片付けないと査定してもらえませんか？
A.いいえ、荷物がそのままでも査定は可能です。むしろ、ご自身で無理に処分するより、不動産会社提携の業者に一括で依頼した方が安く済む場合もあります。「残置物撤去」も含めてご相談ください。
Q.誰も住んでいない空き家でも火災保険に入っておくべきですか？
A.はい、必須です。放火のリスクや、台風・地震での破損、万が一近隣に被害を与えた場合の賠償責任に備えるためです。ただし、空き家は「住宅物件」ではなく「一般物件」扱いとなり、保険料が割高になることがあります。
Q.空き家を売った時の「3,000万円特別控除」とは何ですか？
A.相続した空き家を売却した際、譲渡所得（利益）から最大3,000万円を控除できる特例です。適用には「昭和56年5月31日以前の建築」「耐震基準適合」などの要件があります。税金が大幅に安くなるため、要件確認が重要です。
Q.庭の草木が隣の家に伸びて苦情が来ています。どうすればいいですか？
A.早急に対応が必要です。放置すると損害賠償を請求される恐れがあります。遠方で対応できない場合は、シルバー人材センターや管理代行サービスを利用するか、売却して管理の手間をなくすことを検討しましょう。
Q.売却時は建物を解体して更地にした方がいいですか？
A.ケースバイケースです。解体すると固定資産税の特例が外れるリスクがあります。まずは「古家付き土地」として売り出し、買主の希望があれば解体する（または解体費用分を値引く）方法が、金銭的リスクが低くおすすめです。
Q.相続登記が完了する前に売却活動を始めてもいいですか？
A.はい、査定や媒介契約などの売却活動は相続登記前でも可能です。ただし、買主への「引き渡し（決済）」までには必ず相続登記を完了させておく必要があります。
2. 住宅ローン・資金に関する質問
Q.住宅ローンが残っていても家を売ることはできますか？
A.はい、可能です。ただし、物件の引き渡し時に、売却代金または自己資金で住宅ローンを一括返済し、抵当権を抹消することが条件となります。
Q.売却額よりもローン残高の方が多い（オーバーローン）場合はどうすれば？
A.不足分を預貯金などで補填できるなら通常通り売却できます。補填できない場合は、「住み替えローン」を利用するか、金融機関の合意を得て「任意売却」を行う必要があります。
Q.任意売却（にんいばいきゃく）とは何ですか？競売との違いは？
A.ローン返済が困難な場合に、金融機関の合意を得て市場価格に近い金額で売却する方法です。競売よりも高く売れる可能性が高く、引越し費用などの融通も利きやすいメリットがあります。
Q.任意売却をするとブラックリストに載りますか？
A.任意売却そのものではなく、その前提となる「ローンの長期滞納」によって信用情報機関に事故情報が登録されます（いわゆるブラックリスト）。そのため、数年間は新たなローンが組みにくくなります。
Q.住み替えローンとはどのようなローンですか？
A.今の家のローン残債と、新居の購入資金をまとめて借りられるローンです。オーバーローン状態でも買い替えが可能になりますが、審査基準は通常の住宅ローンより厳しくなります。
Q.買い替えは「売り先行」と「買い先行」どちらが良いですか？
A.資金計画を重視するなら、売却金額が確定してから新居を買う「売り先行」が安全です。仮住まいの手間を省きたいなら「買い先行」ですが、今の家が想定価格で売れない場合に資金ショートするリスクがあります。
Q.離婚することになりました。ペアローンで購入した家はどうすべきですか？
A.売却して現金化し、財産分与するのが最もトラブルが少ない方法です。どちらかが住み続ける場合、相手方の連帯保証人を外す手続き（借り換えなど）が非常に難航するため、専門家への相談をおすすめします。
Q.離婚後、夫が住む家に妻が連帯保証人のまま残るのは危険ですか？
A.非常に危険です。もし元夫がローンを滞納すると、離婚していても元妻に返済請求が来ます。可能な限り売却するか、単独名義での借り換えを行うべきです。
Q.仲介手数料はいくらかかりますか？
A.売買価格が400万円を超える場合、上限は「売買価格 × 3% ＋ 6万円 ＋消費税」です。例えば3,000万円で成約した場合、約105万円となります。これは成功報酬で、売買契約成立時に発生します。
Q.家を売って利益が出たら税金はかかりますか？
A.購入費や諸経費を引いても利益（譲渡所得）が出る場合は、所得税と住民税がかかります。ただし、マイホームなら「3,000万円特別控除」が使えるため、多くのケースで税金はゼロになります。
Q.売却にかかる諸費用は全部でどれくらい見ておけばいいですか？
A.一般的に売却価格の4%〜6%程度と言われています。仲介手数料、印紙税、登記費用、測量費、引っ越し代などが含まれます。
Q.子供の学校のタイミングに合わせて引き渡し時期を調整できますか？
A.はい、可能です。売出し時に「引き渡し猶予」などの条件を付けるか、買主様との交渉で「3月末の引き渡し」などを契約に盛り込むことができます。
3. 築古・リフォームに関する質問
Q.築45年の旧耐震基準の家ですが売れますか？
A.はい、売れます。最近は古民家リノベーション需要や、資材置き場としての需要があります。耐震診断を行ったり、瑕疵保険を付保したりすることで、さらに売りやすくなります。
Q.再建築不可物件と言われました。建て替えできないと売れませんか？
A.相場より安くはなりますが（5〜7割程度）、売却可能です。リフォームして住む人や投資家、または隣地の所有者が購入するケースがあります。
Q.「古家付き土地」とはどういう意味ですか？
A.建物が古くて価値がないため、実質的に「土地」として売る方法です。建物は現況のまま引き渡すので、売主様が解体費用を負担しなくて済むメリットがあります。
Q.解体費用は誰が負担するのですか？
A.契約条件によります。「更地渡し」なら売主負担、「現況渡し」なら買主負担（実質解体費込みで買う）となります。資金手出しが難しい場合は、解体費相当額を値引きして現況渡しにするのが一般的です。
Q.売る前にリフォームした方が高く売れますか？
A.基本的にはおすすめしません。リフォーム費用を売値に上乗せしても回収できないことが多いからです。買主は「自分の好みにリノベしたい」と考えていることが多いので、そのままの状態で、価格を抑えて売る方が成約しやすい傾向にあります。
Q.古い家を売った後で雨漏りが見つかったら責任を負いますか？
A.通常は「契約不適合責任」を負いますが、築古物件の場合は特約で「責任免責（責任を負わない）」として契約することが一般的です。これにより売却後のトラブルを防げます。
Q.市街化調整区域の家ですが、売却できますか？
A.はい、可能です。ただし、「買える人（再建築できる人）」が限られるため、手続きが複雑になります。農家や、開発許可の条件を満たす人を探す必要があります。
Q.調整区域の不動産は誰が買ってくれるのですか？
A.農業従事者、その土地に縁故がある人、または資材置き場や家庭菜園用地を探している人などがターゲットになります。条件によっては誰でも再建築可能なエリア（11号区域など）もあります。
Q.畑を宅地にして売りたいのですが、農地転用とは何ですか？
A.農地（田んぼや畑）を宅地など他の用途に変えるための許可手続きです。農業委員会への申請が必要で、許可が下りなければ売却できません。
Q.インスペクション（建物状況調査）はした方がいいですか？
A.必須ではありませんが、実施しておくと「建物の状態が明確」になり、買主の安心感につながります。特に築古物件では、不具合を隠さずに伝えることがトラブル防止になります。
4. 売却手続き・一般に関する質問
Q.売却にかかる期間はどれくらいですか？
A.一般的には3ヶ月〜6ヶ月程度です。価格設定が相場より高いと1年以上かかることもあります。お急ぎの場合は「買取」を選べば最短数日で現金化可能です。
Q.査定価格で必ず売れるのですか？
A.いいえ、査定価格はあくまで「3ヶ月程度で売れるであろう予想価格」です。実際の売り出し価格は売主様が決めることができますが、相場から乖離しすぎると売れ残るリスクがあります。
Q.媒介契約の「一般」と「専任」、どちらが良いですか？
A.窓口を一本化してしっかりサポートを受けたいなら「専任媒介」または「専属専任媒介」がおすすめです。人気エリアで複数の会社に競争させたい場合は「一般媒介」も有効ですが、情報の囲い込みリスクが少ないのは専任系です。
Q.住みながら売却活動をすることはできますか？
A.はい、可能です。多くの方が住みながら売却されています。内覧希望があった際は、日程調整の上、立ち会っていただく必要があります。部屋を片付けておくことが成約の鍵です。
Q.近所に知られずに売却したいのですが可能ですか？
A.はい、可能です。広告を出さずに、弊社の登録顧客へ個別に紹介したり、弊社が直接「買取」を行ったりすることで、近隣に知られずに売却できます。
Q.査定を依頼する時に必要な書類はありますか？
A.手元にあれば役立つのは「固定資産税納税通知書」「間取り図」「土地の測量図」「権利証（登記済証）」などですが、最初は何もなくても住所さえ分かれば簡易査定は可能です。
Q.「仲介」と「買取」の違いは何ですか？
A.「仲介」は不動産会社が買主を探す方法で、高く売れる可能性がありますが時間はかかります。「買取」は不動産会社が直接買い取る方法で、価格は相場の7割程度になりますが、即現金化でき、契約不適合責任も免責になります。
Q.机上査定（簡易査定）と訪問査定の違いは？
A.「机上査定」はデータのみで算出する概算価格です。「訪問査定」は実際に現地を見て、日当たり、建物の状態、周辺環境などを加味して算出する精度の高い価格です。正確な価格を知るには訪問査定が必須です。
Q.売買契約後にキャンセルすることはできますか？
A.手付解除の期間内であれば、手付金を放棄する（売主の場合は倍返しする）ことでキャンセル可能です。期間を過ぎると違約金が発生するため注意が必要です。
Q.広告費などはかかりますか？
A.原則としてかかりません。通常の広告活動（ポータルサイト掲載、チラシなど）の費用は不動産会社が負担します。成約時の仲介手数料に含まれているとお考えください。
5. その他（地域・税金・費用）
Q.春日部市の不動産相場は上がっていますか？
A.エリアによりますが、春日部駅周辺の高架化事業や再開発に伴い、駅近物件は上昇傾向にあります。一方で、駅から遠いバス便エリアや調整区域は横ばいか下落傾向の場所もあります。最新の相場は査定にてお伝えします。
Q.ハザードマップにかかる地域ですが売却に影響しますか？
A.重要事項説明での説明義務があるため、買主様も気にされるポイントです。しかし、価格設定を適正にすれば売却は十分可能です。水害リスクを考慮した上での価格戦略をご提案します。
Q.不動産を売却したら確定申告は必要ですか？
A.利益（譲渡所得）が出た場合は必須です。利益が出なくても、「3,000万円特別控除」や「損益通算（売却損を給与所得から引く）」の特例を使う場合は申告が必要です。
Q.スマイッチ（フラット不動産）の特徴は何ですか？
A.春日部市・越谷市・岩槻区に特化した地域密着型の不動産会社です。一般的な売却だけでなく、任意売却、相続案件、調整区域、再建築不可などの「難あり物件」の解決実績が豊富な点が強みです。弁護士や司法書士とも連携し、ワンストップでサポートします。
Q.相談や査定は本当に無料ですか？
A.はい、完全無料です。相談料、査定料、出張費などは一切いただきません。成約に至った場合のみ仲介手数料をいただいておりますので、まずはお気軽にご相談ください。
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